שכר הטרחה המופרז – הסיפור המלא

עדכון (30.5.2010)

בחרנו להשאיר את תיאור הפרטים כפי שתיארנו אותם ערב הבחירות.

ב-16.5.2010 ניתן פסק דין בתיק על-ידי כב' סגן נשיאת בית משפט השלום בפתח תקווה, אהרן ד. גולדס. בית המשפט קיבל את כל טענות התובעות. הוא מצא שאכן הצעת המחיר היחידה היא השנייה (1.5% מסכום ההיטל), דחה את כל הטענות באשר לאי תקינות ואי סבירות הסכום ופסק סכום של (נכון להיות) כ-2.6 מיליון ₪, בתוספת 100,000 ₪ הוצאות, סה"כ כ-2.7 מיליון ₪.

בעקבות פנייתה המצורפת של שמאית המקרקעין תמר אברהם, הזוכה במשפט, אלינו, אנו מציגים באתר את פסק הדין .

התיאור המקורי

במאי 2004 פנה שמאי מקרקעין, חבר למקצוע של דורון ויסברוד אליו וסיפר לו שבחוגי המקצוע מסתובב סיפור שבסביון שולם שכר טרחה דמיוני עבור שומת היטל השבחה. דורון פנה לאבי לוי כחבר מועצה ומסר לו את המידע. בירור שערך אבי העלה שאכן יש דברים בגו. מבדיקת הנתונים עלה שהועדה המקומית לתכנון ולבניה "מצפה אפק" הסכימה לשלם סכום של $1,055,000 עבור השומה (העתק מצ"ב). עד למועד גילוי העובדות שולמה מקדמה ע"ח שכר הטרחה בגובה $158,000. בפגישה שזימן אבי לוי עם מר מושיק ליפץ, יו"ר ועדת הכספים דאז ומר יוסי גליקסמן,יו"ר ועדת הביקורת של המועצה, דורון הציג את העובדות בתוספת ניתוח מקצועי של כל הנימוקים הפוסלים את תשלום שכר הטרחה המופרז. הטיפול בנושא עצר את תשלום יתרת שכר הטרחה. השמאיות הגישו תביעה בגין הפרש שכר הטרחה וההליכים תלויים ועומדים. התביעה עומדת על כ-2,000,000 ₪. עד כה עלות שכר הטרחה המשפטי לטיפול בתיק מסתכמת בכ-1.1 מיליון ₪. כשם שעצרנו את תשלום יתרת שכר הטרחה לשמאיות אנו נפעל במועצה הבאה לשמור על רמת הוצאות שפויות בעתיד. אף תושב בסביון לא היה משלם בתביעה אזרחית אישית שלו מסוג זה שכ"ט של יותר ממיליון ₪. התנהלות זו מראה שיש צורך בנציגות אחראית שתמנע הישנות מקרים שכאלה.

להלן פרטים למתעניינים:
מבחינת כתבי הטענות של שני הצדדים מתבררת מסכת עובדות מסמרת שיער שיש בה להעיד על אופן ההתנהלות של המגזר הציבורי בישראל.
בסביון אושרה תכנית חדשה לבניית 290 בתים. התכנית הופקדה ב-2001 ולאחר מכן פנתה הועדה המקומית לשלושה שמאים לקבלת הצעות לגובה שכר הטרחה. התקבלו שתי הצעות בסך $15,000 והצעה בסך $13,500 (כולן לפני מע"מ). על-פי כללי המנהל התקין פנתה הועדה המקומית שנתיים לאחר מכן, סמוך למועד אישור התכנית ב-2003, למגישות ההצעה הזולה בבקשה לערוך את שומת היטל ההשבחה בגין הפשרת הקרקע לבנייה. דו"ח השומה מופיע להלן ובו הוערך היטל ההשבחה בכ-$60 מיליון. אולם במקום לשלם את שכר הטרחה שהוצע בזמנו בסך $13,500 נכנס יו"ר הועדה המקומית למו"מ עם השמאיות שהכינו את השומה. תוצאת המו"מ היא השגת "הנחה משמעותית" של 25% משכר הטרחה. במקום שכר טרחה בשיעור 2% מהיטל ההשבחה בסך כ-$60 מיליון שדרשו השמאיות, הוא הופחת ל-1.5%. 1.5% מ-$60 מיליון שווים לכ-$900,000 ובצירוף מע"מ – מעל מיליון דולר. לטענת השמאיות לא סוכם אתן על שכר טירחה של $13,500 בגין שומה זו והן ביצעו את העבודה רק על סמך הסיכום שנערך בשנת 2003. סוגיה זו מחכה כיום להכרעת בית המשפט בתביעה המתוארת להלן. בשלב זה הוסכם על תשלום מקדמה בשיעור 15% משכר הטרחה בסך כ-$158,000, כולל מע"מ. היזמים סברו ששומת היטל ההשבחה מוגזמת והגישו שומה מטעמם לפיה היטל ההשבחה צריך להסתכם בכ-$13 מיליון. מכיוון שלא הושגה הסכמה בין הצדדים מונה שמאי מכריע (שקיבל שכר טרחה בסך כ-$80,000, כלומר כ-$94,000 לאחר מע"מ – מחציתו ע"ח המועצה, עבור עבודה של 7 עמודים, בתוספת נספח המונה עוד 8 עמודי טבלאות אקסל) שפסק היטל השבחה בסך $32 מיליון. לאור זאת שכר הטרחה לשמאיות הועדה המקומית פחת אוטומטית לכ-$480,000 בלבד, לפני מע"מ (כ-$565,000 כולל מע"מ).
לאור התערבותנו  יתרת הסכום (כ-$400,000) לא שולמה לשמאיות הועדה. במקביל הוגשה תלונה למשטרה על הפרשה. לאחר שהמשטרה הוציאה מכתב לפיו אין מה לחקור השמאיות הגישו תביעה לקבלת יתרת שכר הטרחה בסך כ-$400,000.

סכום שכר הטרחה שנדרש על-ידי שמאיות הועדה הוא לדעתנו מחוץ לכל פרופורציה. כדי להעמיד את הדברים במימדים קלים יותר לתפיסה, להלן הצגה של הסכומים מתורגמים למספר החודשים והשנים הנדרשים למי שמשתכר שכר ממוצע להגיע לסכומים שהוזכרו בכתבה.
השכר הממוצע במשק עמד בחודש יולי 2008 (הנתונים האחרונים שפורסמו) על 8,237 ₪ לחודש (ברוטו). להלן תקופות העבודה הנדרשות בחודשי ושנות שכר ממוצע במשק:

	סכום בש"ח	חודשי שכר ממוצע	שנות שכר ממוצע
מקדמה	703,314 ₪	85	7
הסכום שנדרש	2,588,480 ₪	314	26
הסכום שהיה נדרש לפי שומת השמאיות	4,688,760 ₪	569	47

מספרים אלו מעמידים בפרופורציות את סכומי שכר הטרחה הדמיוניים הנתבעים: שכר ממוצע של 26 שנה תמורת עבודה של מספר חודשים לטענת השמאיות.
בסיכום, יש כאן תשלומים של שכר טרחה בסך כ-2.5 מיליון ₪ לשמאיות הועדה, כ-420,000 ₪ לשמאי המכריע ועוד כ-1.1 מיליון ₪ עבור הייצוג המשפטי בתיק.