מורה נבוכים למימון ולביוב

• אנו יזמנו את תכנית המימון של עלות הביוב ואנו עומדים מאחוריה.
• אנו סבורים שניתן וראוי לממן הוצאות חד פעמיות גדולות מאשראי כנגד תקבולים עתידיים, כאשר הדבר נעשה בתכנון פיננסי קפדני.
• אנו סבורים שאין מקום לקדם את הקמת תשתית הביוב לפי קצב הגעת התקבולים מהיטל השבחה.
• אנו סבורים שאין לגבות מאתנו היטל ביוב בסכומים של עשרות אלפי ₪ ויותר כדי להימנע מלקיחת הלוואות וכך ליצור יתרות עתק בחשבונות המועצה.
• צבירת יתרות כאלו מסכנת את עצמאותנו המוניציפאלית לא פחות מהיווצרות גירעונות.
• מקריאת הדו"ח "הסודי" עולות שאלות מקצועיות אשר מחייבות תשובות. חישובינו העלו תוצאות מספריות שונות, כלומר ייתכן שנפלו בדו"ח טעויות. רק אנחנו טרחנו לבדוק את נכונות המספרים.
• כפי שעולה מנייר זה, רק לנו יש את הכישורים המקצועיים ואת הנכונות לנתח את הנתונים, לבדוק את החישובים ולהוביל למסקנות המתבקשות.

כתושבי סביון נחשפנו לסוף שבוע אחרון של בליץ תקשורתי ערב הבחירות. אנו סבורים שטוב שהנושאים אשר יש להם השלכות לא מבוטלות על חיי כולנו עולים על סדר היום. הדבר ארע בשלב מאוחר מאד, אך מוטב מאוחר מאשר אף פעם. ניסיונותינו בשבועות האחרונים לגרור את המתחרים לדיון בנושאים האמיתיים לא עלו יפה. בנוסף לשאלת העיתוי, יש לנו השגות לגבי הצורה שבה הם מועלים בידי מתחרינו.

1. מימון – הנושא שעלה עתה על הפרק עוסק בנושא מימון הקמת תשתית הביוב ביישוב. כלל בסיסי בתורת המימון קובע שהוצאות הוניות גדולות אינן ממומנות בהכרח מאמצעים קיימים וכי ניתן לגשר על פערי מימון בעזרת אשראי. למעשה זהו אחד התפקידים הבסיסיים של שוק ההון. הדבר חל הן על אנשים בראשית דרכם אשר מממנים רכישת דירה באמצעות הלוואת משכנתה והן על עסקים אשר מממנים השקעות מאשראי ולא רק מהון עצמי.
2. היטל ביוב – כן או לא? – לפי חוות דעת משפטית שהתקבלה, אם יוטל היטל ביוב הוא יצטרך לממן את כל עלות פרויקט הביוב המוערכת בכ-86 מיליון ₪. לכן קיימות שתי חלופות בלבד – או מימון העלות מהיטל ביוב (שמשמעותו תשלום ממוצע של כ-85,000 ₪ לכל משק בית, עפ"י שטח המגרש והשטח לבנייה) או מימון העלות מהכנסות מהיטל השבחה.
3. קצב הביצוע – היות שקיים לוח זמנים להשלמת הפרויקט והיות שהוא מבוצע במקטעים גדולים (מספר רחובות בכל מכרז) אנו סבורים שההצעה לממנו בהדרגה על-פי תקבולי הכספים מתוך מה שיש בקופה איננה ישימה ועלולה להביא להגדלת ההוצאה בסופו של דבר (בביצוע של טלאי אחרי טלאי, תוך פרסום הרבה מכרזים בהיקף קטן כל אחד). יצוין שהיטל השבחה משולם במועד מימוש, קרי מכירת הזכויות בנכס או הוצאת היתר בנייה. לכן עיתוי התקבולים הוא אי-ודאי ואיננו מאפשר בניית תכנית הקמה מסודרת, כאשר קושרים את העבודות לעיתוי הגעת התקבולים.
4. גרעון ואשראי – יש לעשות אבחנה בין גרעון ואשראי. כפי שציינו לעיל אין כל מניעה לממן הוצאות הוניות גדולות מאשראי על מנת לגשר על-פני פערים בתזרים המזומנים. זאת בתנאי שמבנה ההכנסות הוא כזה שיספיק בוודאות לשירות החוב.
5. עצמאות מוניציפאלית – בנוסף לנטל הכספי על כולנו שכרוך במימון פרויקט הביוב מהיטל ביוב, הדבר ייצור בעיה הפוכה של עודף תקציבי אשר עלול לסכן את עצמאותנו המוניציפאלית. כפי שכבר ציינו בעבר, עודפי כספי היטל השבחה בקופה יהפכו את סביון ליעד אטרקטיבי עוד הרבה יותר לאיחוד. שמירת עצמאותנו המוניציפאלית מחייבת בניית תוואי אופטימאלי של הימנעות מהיקלעות לגירעון מצד אחד והימנעות מצבירת עודפי כספים גדולים מצד שני. לכך נועדה התכנית אותה יזמנו עוד בחודש יולי ואשר יישומה מחייב חברות במועצה של נציגים בעלי הבנה פיננסית, כפי שאנו מציעים.
6. התייחסות לדו"ח עצמו – נאמנים לדרכנו קראנו בעיון את הדו"ח "הסודי". בדקנו את החישובים והגענו בחלקם לתוצאות שונות. כך לדוגמה בטבלה 3 מוצג ההחזר השנתי לבית אב מלקיחת הלוואה בגובה 10, 15 ו-20 מיליון ₪. לפי חישובינו מתקבלים סכומי החזרים גבוהים הרבה יותר:
   

   		סכום ההלוואה
   מס' שנים	10,000,000 ₪	15,000,000 ₪	20,000,000 ₪
   5	2,374 ₪	3,561 ₪	4,748 ₪
   10	1,359 ₪	2,038 ₪	2,717 ₪
   15	1,030 ₪	1,544 ₪	2,059 ₪
   20	872 ₪	1,308 ₪	1,744 ₪

   מספר משקי הבית – 1,000
   שיעור הריבית – 6%

   הנתון של שיעור הריבית (6%) מופיע בדו"ח. חישובינו נעשו לפי 1,000 משקי בית, אולם פער במספר משקי הבית איננו יכול להסביר את ההפרש, היות שהסכום של 2,374 ₪ גבוה ב-27% מן הסכום בדו"ח (1,869 ₪) ואילו הסכום של 1,744 ₪ גבוה ב-87% מן הסכום בדו"ח (935 ₪).
   בטבלה 6 מופיע החזר שנתי להלוואה בסך של 10 מיליון ₪ לפי מספר שיעורי ריבית ותקופות החזר. גם כאן חישובינו העלו תוצאות שונות במקצת:

   מס' שנים	5%	6%	7%
   5	2,309,748 ₪	2,373,964 ₪	2,438,907 ₪
   10	1,295,046 ₪	1,358,680 ₪	1,423,775 ₪
   15	963,423 ₪	1,029,628 ₪	1,097,946 ₪
   20	802,426 ₪	871,846 ₪	943,929 ₪

   סכום הלוואה – 10,000,000 ₪

   קיים קושי בבחינת התוצאות, היות שהדו"ח איננו מפרט את כל ההנחות העומדות מאחורי החישובים. כך לדוגמה בטבלה 3 לא מצוין לפי כמה בתי אב היא מחושבת, ובטבלה 2 לא מצוין אם החישוב נעשה לפי השטחים בהערת שוליים 2 או לפי המציאות בשטח. במידה שהחישוב נעשה לפי המציאות בשטח, האם הוא נעשה לפי שטח הבנייה בפועל או לפי קיבולת הבנייה על-פי התכניות המאושרות? במקרים שבהם שטח הבנייה בפועל נופל משטח הבנייה המותר (לדוגמה, אם במגרש מותר לבנות 350 מ"ר ובפועל עומד בו בניין בשטח 200 מ"ר), לפי איזה משני השטחים נעשה החישוב?
   לא ברור גם מדוע טבלה 1 הוכנה לפי מגרש ששטחו 1,800 מ"ר ושטח בנוי של 330 מ"ר. לפי נתונים שבידינו שטח המגרש הממוצע בסביון הוא 2,175 מ"ר והשטח הבנוי הממוצע הוא 352 מ"ר.
   כאשר בסעיף 4.1.2 מצוין שלפי נתוני העבר התקבול השנתי מהיטל השבחה הוא כ-3 מיליון ₪ לשנה, האם נתון זה מתחשב בפס"ד פמיני?
   האם היטל הביוב המוגדל יחול גם על תושבי תכנית 4100 והאם ניתן להשית היטל ביוב דיפרנציאלי?

7. סיכום ומסקנות
   אנו סבורים שהעלאת הדיון הציבורי מרמת סיסמאות לנושאים קונקרטיים באה מאוחר מדי, אך מוטב מאוחר מאשר אף פעם. הדיון בנושא מאפשר לכם להשוות את רמת ההתייחסות ואת מהירות התגובה שלנו לאלו של שלוש הרשימות המתחרות.
   השוואה כזו מובילה לדעתנו למסקנה בצורך בנציגות עצמאית ומקצועית במועצה הבאה, כפי שאנו מציעים. כמו בעבר אנו היחידים המפשילים שרוולים, קוראים את החומר בצורה ביקורתית וגם בודקים את הנתונים הכמותיים. אנו מציעים צוות אינטר-דיסציפלינארי אשר משלב השכלה אקדמית בתחומים הרלוונטיים לניהול מועצה, חשיבה ביקורתית וניסיון מקצועי, המאפשרים התמודדות עם החומר. הרשימות המתחרות אמנם מתהדרות במקצועיותן, אך אם בסערת מערכת הבחירות הדבר איננו בא לידי ביטוי, האם סביר שברגיעה שלאחריה מקצועניהן יכנסו לפעולה? אנא חשבו על התשובה לשאלה זו בבואכם להצביע לרשימה למועצה ביום שלישי.